公摊为零、得房率超100%！楼市新物种“第四代住宅”越来越火 政策加持，多地涌现！

今年七月，浙江省德清县的一块住宅用地成功出让，其特别之处在于，规划要求这片土地需用于建造“第四代住宅”，允许项目包含1.38万平方米的空中庭院，且这部分绿化区域不计入容积率。那么，“第四代住宅”有何特点？这类住宅主打每户皆有花园和庭院，得房率超过100%，提供了传统住宅难以比拟的居住体验。

近期，中国房地产市场正经历深刻调整，新房市场的高速增长态势不再，行业步入转型期。在此背景下，“第四代住宅”项目逐渐增多，据统计，国内百强房企已在全国范围内启动了近百个此类项目。尽管在一线城市这类住宅尚不普遍，但在经济较发达的二三线城市乃至县城，“第四代住宅”已成为开发商竞争的热点领域。

市场需求方面，这类住宅同样受到欢迎。例如，今年7月，浙江义乌一豪宅项目，包含78套联排别墅，因采用“第四代住宅”设计理念，在开盘时仅18秒便宣告售罄。

推动“第四代住宅”流行的关键因素之一，是地方政府纷纷出台相关政策给予支持。多地政府调整建筑规划，减少公摊面积、放宽阳台尺寸限制，并支持空中绿化面积不计入容积率，间接鼓励了“第四代住宅”的开发。深圳、佛山、福州、长沙等多个城市已采取行动，而苏州吴江和武汉更是直接发文，明确扶持第四代住宅产品的推广。

值得注意的是，政策调整不仅限于小范围地区。德清的土地拍卖只是一个缩影，类似的土地出让规则变化在佛山、福州、长沙等地也已发生，浙江省内的绍兴、温州、金华、湖州等地新推出的住宅地块中，均出现了计容积率上的灵活调整，鼓励空中花园、绿化亭廊等设计不计入容积率，甚至深圳也修改了规划条件，对特定公共空间不计入容积率，这些变化使得住宅得房率有望显著提升，最高可达120%，为“第四代住宅”提供了极为有利的发展环境。

此外，苏州吴江区和武汉市均于2024年初发布政策，从规划和管理细则上支持“第四代住宅”的建设，强调通过立体绿化和平台设计，实现每户拥有花园的目标，同时提供一定的政策优惠，如武汉允许空中花园面积的20%计入项目绿地率。

众多房企积极响应政策导向，纷纷布局“第四代住宅”市场，以高品质、高绿化率为卖点，抢占市场份额。龙湖、华润、保利发展、中铁建等大型房企在多个城市推出了此类项目，虽然一线城市落地项目较少，但西安、重庆、福州、武汉等二线城市已有多处实践，显示出“第四代住宅”正成为房地产市场的一大亮点。

然而，随着“第四代住宅”的快速发展，产品本身的品质与创新也成为关注焦点。部分项目虽以高得房率和大面积露台为卖点，但并未完全实现庭院房和垂直花园的真正标准，特别是在防水、排水等关键技术处理上存在不足，影响了空中园林的实际效果。此外，隐私保护、北方气候适应性等问题亦待解决。因此，如何在保证居住品质与生态环境的同时，克服技术与成本的挑战，将是未来“第四代住宅”发展的重要课题。