广东江门：取消住房限售，鼓励国企收购新建商品住房和二手住房

广东江门

据微信公众号“江门发布”消息，5月23日，广东省江门市房地产工作领导小组办公室发布《江门市关于进一步推动房地产市场平稳健康发展的若干措施》，涉及购房补贴、“以旧换新”等16项政策。

宅地出让时明确学区安排

文件要求优化供地管理。坚持净地出让，完善出让地块周边基础设施建设和景观环境。加大立体生态住宅、低密度住宅用地供给，支持因地制宜开发多样化、高品质住宅产品，更好满足人民群众对“好房子”的多元化需求。坚持市场需求导向，合理设置规划条件和确定单宗出让地块面积，优先安排优质地块供应。各地可在住宅用地挂牌出让时，明确地块的目前学区安排。

灵活确定土地出让规则。2023年1月1日至2024年12月31日，出让土地可按照不低于起始价的20%确定竞买保证金，可在签订国有建设用地使用权出让合同之日起1个月内缴纳不低于出让款的50%，余额在1年内分期缴清。允许“见索即付”的银行保函作为土地竞买保证金。

优化规划管理。本文件印发之日起新出让住宅用地，住宅建筑的阳台、入户花园不超过除阳台、入户花园外的标准层面积18%的投影面积，全部不纳入容积率计算；住宅建筑首层用作建设停车库的建筑面积不纳入容积率计算；配建的幼儿园、社区公共服务用房、养老设施、垃圾中转站等须移交政府的公共配套设施，其建筑面积不纳入容积率计算；建筑物屋顶的辅助用房（包括公共梯间、电梯机房、水箱间、人防报警间、通信基站机房等）的建筑面积不纳入容积率计算；优化停车配建标准，适当降低城市新区和周边城镇的停车配建标准。

所有出让的住宅用地，结构净高不超过2.1米、进深不超过0.8米的飘窗，其投影面积不纳入容积率计算，不再要求窗台高度不小于0.45米；空调机搁板可凸出外墙不大于0.8米；日照标准按大寒日有效日照时间不应低于3小时或冬至日有效日照时间不低于1小时执行，旧区改建的项目内新建住宅日照标准不应低于大寒日日照1小时的标准；取消规划实施管理受理公示。

江门市还将允许容缺办理报建手续。分期缴纳土地出让价款的住宅用地，受让人可凭土地出让合同按相关规定申请办理开发报建（含住宅楼宇命名）手续。缴清剩余出让价款后，可按规定申请办理项目商品房预（现）售许可证。

推进房地产业和建筑业融合发展。7层以上的商住类商品房项目，施工总承包单位是建筑施工龙头、种子企业，并在2025年6月30日前办理商品房预售许可的，可以优化工程形象进度条件，可向辖区住房和城乡建设部门申请预售资金各环节的监管留存比例下调2%，用于项目工程款、材料款、税费等必要费用支出。

优化车位销售管理政策。2022年1月1日至2024年12月31日签订国有建设用地使用权出让合同的商住用地的房地产项目，在2025年6月30日前申请办理商品房预售许可，符合条件的可以同步办理车位销售备案。

推进实施一手现房“带押网签”

为缓解房企资金压力，江门市出台对应政策。

文件显示，江门市将精准满足项目融资需求。健全房地产融资协调工作机制，按照市场化、法治化原则，加大对“白名单”项目的合理融资需求支持力度，支持新增房地产开发项目申请纳入“白名单”。纳入“白名单”的项目，预售楼栋商品房预售资金监管账户内的资金达到监管额度后，超出监管额度的资金可以由房地产企业提取使用，按照“后进先出”的原则，优先用于偿还协调机制下的项目已到期贷款本息。

为缓解企业资金压力。自然资源部门在签订土地出让合同时，对用途为城镇住宅、商服兼容的房地产用地，可明确不同用途分别对应的土地使用权价格，为企业成本核算提供更清晰明确的依据。对房地产企业应缴的欠税和滞纳金，可以先行缴纳欠税，再依法缴纳滞纳金。加快推进实施一手现房“带押网签”和“带押过户”服务模式。

推广全装修销售。对于全装修销售的新建商品住房，从提高住房公积金贷款额度、优化价格备案机制等方面给予支持。职工在本市购买全装修新建商品房，一个人申请最高贷款额度在本市住房公积金最高贷款额度的基础上增加8万元，两个人或以上共同申请最高贷款额度在本市住房公积金最高贷款额度的基础上增加16万元。支持毛坯销售的新建商品住房调整为全装修销售，鼓励项目积极开展试点，引导金融机构给予信贷支持。

取消限售、推购房补贴

江门市将取消住房限售政策。优化房地产交易政策，取消本市新建商品住房转让限制年限规定，新建商品住房取得不动产权证书后即可上市交易，支持居民刚性和改善性购房需求。

同时，推行购房补贴政策。支持各县（市、区）政府根据辖区房地产市场运行情况和财政承受能力，对购买新建商品住房的购房人，实施购房补贴政策。鼓励房地产企业加大优惠力度让利购房人。

江门市还提出支持住房“以旧换新”。自2022年10月1日至2025年12月31日，税务部门对出售自有住房并在现住房出售后1年内在本市重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。指导行业协会探索推广住房“以旧换新”活动，鼓励房地产企业、中介机构出台购房专项优惠、降低或补贴居间服务费用等促成交政策，支持居民“以旧换新”改善性住房需求。

加大库存去化速度。鼓励国有企业根据市场需要，收购新建商品住房和二手住房，建设成市场化租赁住房或保障性租赁住房等，解决新市民、青年人住房困难问题。

文件要求，明确购房入户入学政策。购房人可凭已完成网签备案的房屋买卖合同申请（立）入户，为适龄子女报名入读义务教育阶段学校。

降公积金利率：5年以上首套最低利率2.85%

江门市还将加大住房公积金支持力度。下调个人住房公积金贷款利率。5年以下（含5年）和5年以上首套利率分别下调至2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套利率分别下调至2.775%和3.325%。

提高持有人才优粤卡的人才在本市购买首套和第二套自住住房的住房公积金最高贷款额度。持有人才优粤卡A卡的，住房公积金最高贷款额度提升至5倍；持有人才优粤卡B卡的，住房公积金最高贷款额度提升至2倍。

优化本市住房公积金个人住房贷款住房套数认定标准。职工家庭已有一次公积金贷款购房记录并已结清，且在本市行政区域内没有成套住房的，可享受首套住房贷款政策。

调整存量房住房公积金个人住房贷款首付款比例和贷款期限。竣工时间在20年以上、30年以内（含）的存量房最低首付款比例降至35％，竣工时间30年以上的存量房最低首付比例降至45%，竣工时间在10年以上的存量房，贷款期限最长为20年且贷款年限和楼龄之和不得超过40年。

提高多子女家庭职工贷款最高额度。在本市购买首套自住住房的多子女家庭职工，住房公积金最高贷款额度提升至1.3倍。

优化既有住宅加装电梯提取公积金政策。支持职工提取本人住房公积金用于本人及配偶和双方父母的自住住房加装电梯。

同时，文件还要求，江门市推动差别化住房信贷政策优化调整。按照因城施策原则，根据本市房地产市场形势，调整本市首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率和最低首付款比例政策，以适应本市房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，促进本市房地产市场平稳健康发展。