吉林省吉林市：拟延长公积金贷款期限，鼓励区政府购买商品住房用于回迁安置

3月18日，吉林省吉林市住房和城乡建设局发布《关于对<吉林市促进房地产市场平稳健康发展的若干措施（征求意见稿）>公开征求意见的公告》，4月17日前就意见稿向公众征求意见。意见稿涉及公积金贷款、商品房团购等32项。

调整公积金贷款政策

意见稿显示，吉林市拟延长住房公积金贷款期限。住房公积金贷款期限延长至法定离退休年龄后五年。同时，提高住房公积金贷款额度计算倍数，缴存职工贷款额度计算倍数由夫妻双方账户余额之和的10倍提高至15倍，账户余额之和不足3万元的按3万元计算，最低可贷款额度提高至45万元。

优化住房公积金购房提取政策。取消职工购买非户籍地或非公积金缴存地自住住房提取公积金的政策限制。职工贷款购买非本市住房，在偿还首期贷款后，可随时申请提取住房公积金偿还贷款；职工全款购买非本市住房或全款购买本市第三套及以上住房，自《不动产权证书》登记日期或购房合同备案日期满12个月后可申请提取住房公积金。

优化“商转公”贷款缴存条件。缴存职工连续、正常、足额缴存住房公积金6个月（含）以上即可申请“商转公”贷款。

吉林市还计划推出“商转公”组合贷款业务。继2023年推出“商转公”贷款后，再次推出“商转公”组合贷款业务，即已办理商业性住房贷款的借款人将原商业贷款转为住房公积金贷款和商业贷款的组合贷款。

加强监管促进房屋销售

意见稿提出，鼓励企业开展商品房团购活动。自2024年4月1日至2024年12月31日，面向全市组织有团购意向的项目企业开展商品住房团购活动。按栋整体团购占总户数70%以上的，可采取缴纳定金、分期付款等方式缴纳房款，同时给予降低预售资金监管比例、提前释放预售资金等政策。

吉林市还提出，加强房地产项目建设全过程监管。进一步规范房地产开发经营行为，严格执行《关于加强房地产及公建项目全过程监管的意见》规定，落实各方主体责任及行政部门监管责任，确保建筑工程质量和安全，避免产生新的“停缓建”等问题，促进房地产业平稳健康发展。

同时，规范商品房预售款监督管理。加强商品房预售款存入、拨付、账户管理工作。商品房预售款专项用于购买本项目建设必需的建筑材料、设备的款项和支付施工进度款、法定税费及管理费等其他与该项目工程建设有关的费用。保障项目工程进度，维护购房人合法权益。

建立房地产开发企业黑名单制度。对无资质开发、超资质开发、资质不在有效期内开发、不按规定办理项目资本金监管、供水、供热等各单项工程不验收即交付使用、资金链断裂导致工程烂尾、不及时办理产权登记引起群体上访等，按相关法律法规处罚，并列入黑名单限制其参与新项目的土地招拍挂。

加快房地产项目问题解决。确保房地产开发项目如期交付使用，完善项目周边基础设施配套，方便百姓就医、就学、出行。项目周边医院、学校、道路、公交、水、电、气、热和绿化等配套设施按规划及时建设到位。配套建设工程超前列入各级政府年度投资计划，确保小区基础设施配套与小区项目交付同步完成建设。

优化流程盘活有效资产

意见稿提出，允许房地产开发项目实行“分栋”首次登记和分期规划核实及验收。已经完成工程建设的部分建筑物可分栋进行规划核实。在取得竣工工程备案证和开发企业承诺按规划完成整体建设项目的情况下，对已完成竣工验收备案的部分建筑物，办理不动产首次登记；对未按期交付的房地产开发项目，在符合相关规划要求且社区、物业用房、幼儿园等配套建筑已先期按要求完成教育等行业主管部门验收的前提下，可实现已完成建设的建筑物分期规划核实，规划核实后，可先行向相应的权利人发放无土地分摊面积的不动产登记证。

放宽不动产转移预告登记条件。以出让方式取得的房地产开发用地，对开发投资总额未达到25%的，按照“先投入后转让”的原则，交易双方签订转让合同，经所在各城区政府、开发区管委会同意，可申请办理不动产转移预告登记,待开发总额达到法定转让要求时，再依法办理不动产转移登记。预告登记权利人可以凭不动产预告登记证明及其他必要材料向有关部门申请办理建设项目报建、销售等手续。

盘活地下室、车位资产。对已取得国有土地使用权并已办理《不动产权证书》的地下室、地下车位，可以申请办理抵押权登记。在符合规划、人防要求并已缴纳地下部分土地出让价款的前提下，对地下室和有明确界址点的地下车位，依申请可以办理不动产产权登记。

在建工程抵押项目“按套拆分”或“按栋拆分”实施注销登记。已经办理在建工程抵押的商品房，允许开发企业在符合按套（栋）拆分登记的条件下，经抵押权人同意对原抵押物及担保的债权按套（栋）进行拆分并办理抵押权变更登记，开发企业可按每套（栋）商品房担保债权陆续清偿所欠贷款并按套（栋）办理抵押权注销登记，盘活抵押商品房，缓解企业资金压力。

调整抵押权登记限制条件。在办理不动产首次登记后未售出的商品房，可以进行抵押权登记，资金优先保障项目建设需求；允许房地产开发企业在抵押权注销后，申请将自持房屋状态变更为现售商品房状态。

允许项目局部开发预售。对未按期交付的房地产开发用地，符合土地分宗条件的，可签订补充合同，实现项目局部开发、预售。

惠企政策提高建设品质

意见稿提出，支持居住用地商业兼容比例灵活处置。对于已取得土地使用权的项目，居住用地商业兼容比例，在满足配套要求及不改变用地性质、容积率的情况下，可在办理建设工程规划许可证审批阶段依申请按最低限进行调整，涉及补缴土地出让金的办理相关审批手续后，核发规划许可。

对拟出让用地，在控制性详细规划编制中增加用地兼容性，支持居住用地、商业商务用地兼容比例灵活处置。在严格落实国务院关于新建社区商业和综合服务设施面积占社区总建筑面积比例不低于10%标准的基础上，在土地出让前核发规划条件阶段，科学合理降低容积率和用地强度，适当下调居住公建比例，加大低密度、高品质商品住宅用地供应。

鼓励低效用地盘活利用，对盘活低效用地房地产开发项目土地出让价款可以采取分期支付方式，竞买保证金不得低于出让最低价的20%，合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款，余款要按合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超过1年。由于历史原因企业垫付拆迁补偿费用的，可以参照执行。

意见稿还要求，降低房地产开发配套成本。新建项目，取消水、热、气、电等市政基础设施建设费用，统一纳入土地出让成本中。

稳步推进货币化安置。根据回迁户意愿，鼓励支持各区政府货币化购买城市区域内已办理《商品房预售许可证》、已确定交付时间的商品住房用于回迁安置，提高回迁安置效率。

实行存量房“带押过户”。简化抵押存量房交易程序，建立交易资金监管机制，开展已抵押存量房在未解除原抵押状态下交易过户（即“带押过户”），符合条件经抵押权人同意实现同步完成抵押存量房过户、受让人抵押权新设、转让人原抵押权注销等多个事项，节约交易双方资金和时间成本。