上海楼市“银四”成色足：二手房成交量连续7个月超荣枯线新房价格上涨
摘要：
本文来源：时代周报 作者：张钇璟5月19日，国家统计局公布2025年4月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。数据显示，4月份，各线城市商品住宅销售价格环比持平或略降，同比降幅... 本文来源：时代周报 作者：张钇璟
5月19日，国家统计局发布的数据显示，2025年4月份70个大中城市商品住宅销售价格变动呈现新趋势。数据显示，各线城市商品住宅销售价格环比持平或略降，同比降幅持续收窄。
对此，58安居客研究院院长张波在接受时代周报记者采访时表示，从统计局公布的4月房价数据来看，当前各线城市一二手房价格正处于阶段性调整阶段。值得注意的是，核心城市需求韧性显现，部分区域出现温和上涨态势，政策优化空间充足，市场依然具备较强的蓄力特征。
“尽管短期市场承压，但价格调整、政策蓄力与需求升级的叠加效应，正为房地产行业迈向高质量发展创造新机遇。”张波进一步指出。
在70城中，上海的新房价格继续领涨全国，环比上涨0.5%。而在二手房方面，上海房价环比上涨0.1%，仅次于赣州，和成都、西宁涨幅相同，表现亮眼。
针对4月上海楼市的表现，上海中原地产资深分析师卢文曦对时代周报记者表示，虽然3月份经历了成交集中冲高、需求释放的现象，但4月份上海新房市场豪宅热度不减，二手住宅交易继续高位运行，“银四”得到兑现。
不过，从涨幅来看，上海新房、二手房价格涨幅均较上月有所收窄，分别收窄0.2个百分点和0.3个百分点。这表明市场正在经历一段调整期。
上海房价涨幅后续是否会进一步收窄？卢文曦认为，在转势期，各方可能会产生担忧和焦虑。但他同时指出，央行近期出台的一系列利好政策，如降准、降低公积金贷款利率以及可能下调LPR等措施，将直接降低置业成本，为市场注入信心。
卢文曦补充道：“近期新房市场中触发积分的楼盘开始增多，网红项目表现良好，土地市场接连出现高溢价地块，这些现象都有助于维护良好的市场氛围。预计5月将延续此前的市场表现，成交量稳中有升，价格也有望保持小幅反弹走势。”
豪宅火热成交带动下，上海新房继续领涨全国
根据国家统计局数据，4月份一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月上涨0.1%转为持平；二线城市环比持平，与上月相同；三线城市环比下降0.2%，降幅与上月持平。
同比方面，一线城市新建商品住宅销售价格同比下降2.1%，降幅比上月收窄0.7个百分点；二线城市同比下降3.9%，降幅比上月收窄0.5个百分点；三线城市同比下降5.4%，降幅比上月收窄0.3个百分点。
图片来源：国家统计局
上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，4月份房价指数延续了过去6个月持续修复和向好的态势，但部分数据仍显示各地在“持续巩固房地产稳定态势”方面需进一步发力。
数据显示，4月份，70个大中城市中，新房价格环比上涨的城市有22个，比上月减少2个。严跃进认为，这一变化对各地持续发力巩固房地产平稳态势具有警示作用，各地应重视该指标的变化。
他强调，对比一季度，二季度巩固稳定态势需要加力。各地要珍惜目前利好时机，研究政策边际效应、潜在需求来源和预期引导等内容，进一步促进市场的稳中向好发展。
在上述22个城市中，上海、大连涨幅并列第一，均上涨0.5%。自2022年6月以来，上海新房价格已连续上涨35个月。此外，今年前4个月，上海的新房价格均值也领涨全国，同比上涨5.7%。
卢文曦分析称，上海房价上行的背后是高端改善项目的持续活跃。从成交前十榜单来看，10万+项目占据4席，其中中海·云邸玖章、翡雲悦府两个楼盘成交均价分别为11.5万元/平方米和10.7万元/平方米。同时，144平米以上的大户型涨幅显著，显示出上海高端改善消费潜力巨大。
二手房成交量连续7个月超“荣枯线”
数据显示，4月份一线城市二手住宅销售价格环比由上月上涨0.2%转为下降0.2%；二、三线城市环比均下降0.4%，降幅比上月分别扩大0.2个、0.1个百分点。
同比来看，一线城市二手住宅销售价格同比下降3.2%，降幅比上月收窄0.9个百分点；二、三线城市同比分别下降6.5%和7.4%，降幅分别收窄0.5个、0.4个百分点。
图片来源：国家统计局
广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，相比于新房，4月份二手房价格指数跌幅有所扩大，主要原因是近期二手房挂牌量攀升。
李宇嘉分析，二手房挂牌量上升主要有三个方面的原因：一是政策鼓励住房改善，激励二手房业主挂牌；二是优质新房项目加速入市，部分二手房业主认为竞争力减弱；三是老旧住房及部分改善型户型的二手房挂牌增加。
从城市层面看，房价环比上涨的城市数量也在减少。数据显示，4月份二手房价格环比上涨的城市有5个，较上月减少5个。其中，上海表现依旧抢眼，二手房整体价格上涨0.1%，涨幅排在第二，仅次于赣州。
卢文曦表示，上海二手房价环比仍在上涨，主要基于成交量维持高位运行，业主心态进一步好转，房价环比继续保持上行。
据上海中原地产数据显示，2025年4月上海二手住宅成交2.09万套，同比增加28.52%。这也是连续7个月保持在1.5万套的“荣枯线”以上运行。今年前4个月，上海二手住宅累计同比增加40%。
上海二手住宅成交套数走势 图源：上海中原地产
卢文曦指出，伴随成交维持在活跃区，房源消化快，业主心态进一步向好。尤其是品质不错的商品房以及市中心的次新房，业主继续保持“高姿态”，很少再向下调低挂牌价格。
“议价空间则和3月类似，几乎和挂牌价格相差无几。值得关注的是，90平米以上的房源出现同比止跌信号，90-144平米的房源同比涨0.4%，144平米以上的房源同比上涨0.3%。总体来看，优质房源的价格有止跌迹象。”
卢文曦进一步指出，除了刚需稳定入市外，二手房业主也成为改善力量的重要组成部分，为新房市场输送需求，保持良好的交易链条。此外，近期央行公布的一揽子金融利好举措，对提升市场士气起到了积极推动作用。预计5月楼市的交易热度还将延续下去。
