外墙脱落进入高发期 高龄住宅“老年病”如何治？

随着时间流逝，住宅也会“变老”。

记者采访了解到，当前部分高层建筑外墙进入风险高发期，外墙脱落现象多发。数据显示，仅4月份，成都全市165个小区维修资金动用项目中，墙面维修有32个，占比近两成，位居项目前列。

市住建部门相关人员介绍，超过保修期的住宅建筑，其维修主要责任需由业主承担。但物业难管、维修资金动用投票难、维修费用高等，让实际维修面临困局。专家建议，建筑要有建筑修缮和“体检”制度。

除了动用维修资金，成都也在进行更多探索：研究给既有建筑“上保险”，将日常维检纳入保费范畴；将城市更新与建筑外墙安全隐患整治工作相结合，把符合条件的隐患建筑外墙纳入改造范围，让群众住得方便、安全。

外墙砖三天掉两次高龄住宅小区存安全隐患

2010年，曾女士一家搬进了位于成都市成华区建业路的A小区。几年前，曾女士发现小区外墙砖开始脱落，所幸脱落位置不是行人经过的地方。

最近，随着雨季到来，小区单元楼外立面又开始掉砖，而且正好是行人出入口位置。“三天内掉了两次砖。”曾女士心有余悸。

住在成都市锦江区成龙路B小区的叶女士也反映，小区住宅楼外立面脱落问题已经持续两三年了，因解决方案不能达成一致，拖了几年也没解决。

费用高、业主意见难统一

外墙维修常遇困境

对物业来说，外墙砖石脱落也是难以管理的问题。5月24日，位于建业路的A小区物业人员回复记者：“以前的老小区外立面都采用贴砖设计，时间长了再遇到极端天气就容易掉下来，这算是老小区的通病。”该工作人员表示：“针对部分松动的砖石，我们已经提前处理过了。现在已经找了施工公司重新贴砖。这属于大修，费用走业主维修资金渠道。”

据该小区物业中心介绍，仅2021年小区处理脱落的墙砖及防水修补，已使物业公司支出超10万元（105995.37元）。

使用维修资金需小区业主投票，但诸多小区在这一环节往往难以“意见统一”。B小区物业中心曾就维修资金启用做过前期摸底，参与意见表达的住户中，超一半人不同意。

4月全市维修资金使用情况中

外墙维修项目占两成

小区外立面掉落问题应该由谁负责？“在保修期内，建设单位承担维修责任，（保修期）一般来说是5年。保修期外，建筑使用人也就是业主承担维修责任和安全责任。”成都市住建局质安处相关工作人员向记者介绍。

今年开始施行的《成都市房屋建筑外墙质量安全维护管理办法》（以下简称《办法》）中也明晰了责任划分——“开发建设单位应当按照法律、法规以及合同约定，承担保修期间房屋建筑外墙质量缺陷的保修和治理责任。保修期满后，业主为房屋使用安全责任人，履行建筑外墙维修养护义务。”

对于超过质保期的小区外立面维修问题，《办法》中提到：“对保修期届满后发生建筑外墙脱落、坠落等应急情形，经属地住建行政主管部门、镇人民政府（街道办事处）现场查勘后属实，有两个及以上所有权人的建筑，所需维修经费由业主按照法律、法规以及（临时）管理规约的规定共同分摊，业主共同决定由共有部分经营产生的公共收益支出；公共收益不足的，应通过应急程序使用专项维修资金排险修复；涉及专有部分的，由房屋使用安全责任人依法承担。”

在成都市住建局每月公布的成都全市维修资金使用情况中，小区外墙面维修已成为维修资金的重要用途之一。据记者统计，今年4月全市165个维修资金动用项目中，外墙面维修有32个，占比近两成（19.4%）。

住建部已发文禁用水泥砂浆贴外墙饰面砖

专家建议：要有建筑修缮和“体检”制度

除使用维修资金对外立面进行“手术”之外，不少业主更关心的是，对有外立面掉落风险的老旧小区，是否可以进行“日常体检”，防止“小病拖成大病”？

“建筑要有建筑修缮和‘体检’制度，而不是一劳永逸。”四川大学教授、高性能绿色建筑与低碳城市研究中心主任高庆龙认为，“体检”制度需要长远规划，“谁来出钱，谁来提需求，都需考虑”。

此外，前述《办法》中也鼓励给建筑“上保险”，由保险公司来承担维修费用。“鼓励建设单位、施工单位、业主大会、业主委员会等其他有关组织通过向保险机构购买保险服务、委托物业企业购买保险服务等方式，建立房屋建筑外墙建设质量、使用安全维护避险机制。”

给既有建筑“上保险”，也是成都目前的探索方向之一。“因涉及面广，这项工作还在研究阶段，需要谨慎推行。”成都市住建局质安处工作人员介绍，“这样的保险不仅是为了出大问题时进行理赔，还有一部分保费应该用在日常监护维护阶段，在前期就释放掉隐患风险。”

此外，还可以在实施城市更新过程中将存在安全风险隐患的建筑外墙纳入改造范围。成都市住建局质安处工作人员透露，这部分工作已经开始进行。

住建部曾发文，2022年9月14日开始，明令禁用现场水泥拌砂浆粘贴外墙饰面砖。高庆龙解释：“因为现场搅拌砂浆和手工粘贴质量离散度比较大，采用专用砂浆可以提升质量，降低（脱落）概率。”

此外，在建筑保修期满前，建筑单位要牵头进行最后一次“体检”。前述《办法》提到，“在小区保修期届满前，建设单位应牵头会同物业服务机构对建筑外墙质量安全开展全面排查，对存在的问题进行整改，并将排查和整改结果向业主公示，确保保修期内相关责任主体履行保修责任”。