招商蛇口董事长：房地产市场依然是一个销售在10万亿级的巨大市场

招商蛇口 视觉中国 资料图

3月20日，澎湃新闻（www.thepaper.cn）从招商蛇口（001979.SZ）2023年业绩发布会投资者交流会上了解到，招商蛇口董事长蒋铁峰在谈及未来的房地产市场时表示，房地产市场继续下行空间有限，行业进入一个新的发展阶段，房地产市场依然是一个销售在10万亿级的巨大市场。

蒋铁峰称，2023年行业深刻调整，加快转型已成必然，需求持续收缩，行业深度调整，成交结构和市场竞争格局发生明显变化，推进三大工程构建发展新模式。蒋铁峰认为，2024年中央政策会持续发力，主要是进一步优化取消在过去一些时候的限制性措施，同步推进三大工程建设，核心城市核心地段优质产品依然存在着较好的机会，开发业务依然是公司的基本盘，是规模和利润的重要保障。

招商蛇口2023年财报数据显示，2023年招商蛇口营业收入约1750.07亿元，同比减少4.37%；归属于上市公司股东的净利润约63.19亿元，同比增加48.2%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润57.32亿元，同比增长69.23%；经营活动产生的现金流量净额约314.3亿元，同比增加41.75%；总资产约9085亿元，同比增加2.49%；归属于上市公司股东的净资产约1197.23亿元，同比增加17.71%。全年新增公开市场融资324.3亿元，票面利率均为同期内房企债券利率最低水平；全年综合资金成本3.47%，较年初降低42BP。

2023年全年，招商蛇口累计实现签约销售面积1223.41万平方米，实现签约销售金额2936.35亿元。

在拿地方面，2023年招商蛇口累计获取55宗地块，总计容建面约590万平方米，总地价约1134亿元，公司需支付地价约为867亿元。报告期内，公司在“强心30城”、“核心6+10城”的投资金额占比分别达99%和88%，其中在北、上、广、深的投资占公司全部投资额的51%，单城投放额达46亿元，先后获取上海9宗、杭州6宗、北京5宗、西安5宗土地。公司2023年新增项目中29个项目实现当年拿地当年开盘，为报告期贡献销售金额约340亿元。

蒋铁峰表示，公司在拿地方面不会盲目追高，目前市场投资机会其实还是非常多的。

招商蛇口总经理朱文凯在业绩会上表示，2023年整个市场表现叫做“小阳春”，今年同期和去年比整个数据是减弱的，开年的1、2月份和3月份以来销售情况包括客户上门咨询量稍微有点好转，一季度加起来市场上表现弱于去年同期。“提醒我们2024年整个销售能不能达到去年的量还要保持观望态度，从公司来说，希望大的整个销售策略是能够稳定稳住，因为在整个市场目前没有大的改善之前，现金流和经营性现金流是关键，对未来展望抱有谨慎的态度，公司今年提了以销定产，以销定投，公司未来扩张速度或者增长速度取决于现在的主力业务，住宅业务销售的周转。”

朱文凯强调，公司不是唯销售金额论，公司会按照集团的要求进一步关注真正的高质量，更应该关注除了规模以外，进一步关注利润、质量、效益、转型和品质，希望能够在市场规模上多维度地提升公司能力，在2024年进一步聚焦公司中长期发展，在开发方面尤其是要提升拿地质量，守稳基本盘，全面开源节流，确保公司现金流安全为主基调。

对于公司毛利率下降的问题以及未来毛利率的水平，招商蛇口财务总监黄均隆表示，随着地产行业下行，多家开发商面临销售端的压力，整个行业毛利率都在下降，公司毛利率水平和行业表现差不多，2023年存货减值包括前面几年也都有一些减值，也都是因为销售价格和销量下降所造成。黄均隆认为公司未来毛利率水平会企稳提升。主要因为，一方面房地产市场逐步复苏，拿地端利率水平有明显改善。公司在深圳还有很多高毛利率项目会在未来结转，这些都是公司战略性项目储备，黄均隆表示，预期毛利率水平在未来几年会逐步恢复到20%以上。

2023年招商蛇口整体税前毛利率为15.9%。同比下降是3.4个百分点。其中，开发业务的收入占比是88%。2023年资产运营业务税前毛利率是3.4%，比2022年有所提升。