特写 | 新合作商业发展谭铁华：地下空间商业化应用仍能深挖价值 | 商业·向上的信心

摘要： 观点网 地下铁的喧嚣像潮水般退去，沿扶梯缓缓而上，转过拐角，空间豁然开朗。暖黄色的灯光垂落，将水泥通道的冰冷隔绝在外，空...

观点网 地下铁的喧嚣像潮水般退去，沿扶梯缓缓而上，转过拐角，空间豁然开朗。

暖黄色的灯光垂落，将水泥通道的冰冷隔绝在外，空气里浮动着刚出炉面包的焦香，与奶茶的香气彼此交织，轻易便留住了往来行人的脚步。

左手边，一家新开的运动品牌店里，几位年轻人在挑选运动装备，一旁的跑步鞋墙在灯光下格外醒目。正前方则是一家文创杂货铺，原木货架上整齐陈列着印有本地风景的明信片、手工扎染的布艺品和一些动漫IP盲盒，吸引着人们驻足翻看。

这是新合作商业发展所运营项目的一角。

在这里，通勤者的步履与商业空间的低语悄然共振。暖光、香气与鲜活互动，让这片地下空间告别了传统印象中的沉闷，蜕变为连接交通与生活的温暖聚场。

自2014年启航，新合作商业发展已崛起成为中国人防商业领域的领跑者。近年来，其发展脚步持续延伸——从地下空间走向地上开发，从县域网络迈向核心城市布局。

11月中旬，恰逢“十四五”收官与“十五五”开局的历史交汇点，我们与北京新合作商业发展有限公司总经理谭铁华展开了一场深度对话。跟随他的视角，我们得以窥见新合作商业发展未来五年的战略蓝图与进阶之路。

拓展思维：轻重并举与核心布局

当屋顶花园、天空农场等业态如火如荼，开辟了向上的“屋顶经济”；与之相对，向下探索的地下空间，也正焕发出别样生机，当下，越来越多的商业运营企业开始瞄准这片曾经被忽视的领域。

作为国内最早一批涉足城市地下商业的探索者，目前，新合作商业发展已运营21个地下空间项目。但探索从未停止，近两年，新合作商业发展正持续将其商业触角向更核心的消费地带稳步延伸。

观点新媒体了解到，在业务层面，这家企业依托“轻重并举”的策略，已将范畴从地下空间与城市交通节点，扩展至地上多元商业形态，逐步构建起协同发展的“立体商业网络”格局。

在这一体系中，地下空间——如地下商业街、人防广场等，承担着“平战结合”的双重使命：战时作为关键设施提供战略支撑，平时则转化为特色商业载体，既呼应国家战略导向，也为商业运营赋予独特优势。

与此同时，地上商业项目的拓展——如购物中心、城市奥莱等，与地下空间形成有效互补，共同提升商业生态的丰富性与协同价值。

采访过程中，谭铁华告诉我们，在接下来的五年时间里，“轻重并举”仍是公司扩展的主旋律。

他进一步阐释，在城市核心区位，围绕“平战结合、平急两用”需求，兼顾交通枢纽功能、城市更新与公共服务提升的重资产投入，将继续是公司坚定不移的主线。

与此同时，新合作商业发展也将大力发展轻资产输出业务。“例如城市轨交商业、核心区位的城市综合体商业管理等，”谭铁华强调，“这将是我们在‘十五五’期间着力构建的重要增长板块。”

在空间布局上，新合作商业发展亦展现出清晰的拓展路径。

历经十余年积淀，这家企业已完成对高能级县域城市的广泛覆盖，而今，其正稳步迈向高能级省会城市与准一线市场，持续强化全国商业网络的广度与深度。

“城市能级方面，我们比较专注于高质量城市的发展；城市区位方面，我们会着重选择从政府社会层面需求比较迫切的重大项目。”

谭铁华指出，在拓展过程中，新合作商业发展会深度考虑地下空间在区域的适应性、科学性，包括项目是否符合沉浸式、体验式等一系列对商业空间的要求，同时要兼顾社会责任，而非盲目的扩张。

他透露，到今年年底，新合作商业发展在全国省会及高质量城市的拓展当中，已落地一批重大项目，涉及乌鲁木齐、银川、贵阳、南宁、西宁等省会城市。

“未来，我们将会着重加快重点城市项目布局，这是我们在重资产领域实现五年发展战略的第一步。”谭铁华说。

爆款密码：差异定位与产品进阶

时间的指针拨回2015年，彼时，新合作商业发展首条地下商业街在张家界开业，以5万平方米的体量，汇聚了张家界独家巨型天幕与众多潮流网红场景，成功吸引831个品牌入驻，更创下年客流量1500万人次的亮眼业绩。

而今年9月29日，该公司旗下黔西星悦茂也正式启幕，在2.2万平方米的空间内，其打造了“星·乐里、星·尚里、星·潮里、星·味里”四大主题分区，精准营造全时段、全客群消费场景，开业首日，项目客流突破15万人次。

这一系列成绩的背后，源于新合作商业发展对消费趋势的精准洞察，以及对商业产品力的持续打磨。

谭铁华告诉我们，针对县域项目和高能级城市的不同项目，新合作商业发展在定位、场景营造和品牌引入方面均做出差异化调整。

“在县域项目中，我们既要迎合大众消费发展，也肩负着‘农产品进城、工业品下乡’的重要使命”，他表示，未来，新合作商业发展会持续履行好“共享者”的角色担当。

至于一二线城市，新合作商业发展则着眼于破解城市核心痛点来打造项目。

“我们主要在细分领域发力，尤其是在体验感更强、与绿色出行相结合、场景可持续升级的消费方向上发力，避免陷入零和博弈与行业的内耗。”

除了项目的定位，产品迭代亦是关键。

谭铁华透露，从十年之前的1.0产品起步，目前新合作商业发展已进入3.0产品阶段。

具体来看，1.0阶段主要满足基础商业需求；2.0阶段则在应用场景与数字化管理方面实现突破；而近两年形成的3.0产品，已建立起多维度的标准体系。

“在3.0阶段，我们对项目选址、区位价值、场景营造、数字化与智能化应用都提出了更高要求，”谭铁华解释道。

但他也强调，这并非终点。“在‘十五五’发展规划当中，我们将推动产品从3.0向4.0时代跃升，涵盖空间标准、设备配置、智能系统与场景体验的全方位升级。”

在他看来，随着地下商业空间的持续优化与价值释放，未来将吸引更多国内一、二线品牌乃至轻奢、重奢品牌入驻。

“我们将为此营造更适宜的空间与机会，”他展望道，“地下空间的商业化应用，有望成为未来商业发展的一股新潮流。”

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